책 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

 

 

종잣돈을 모은 가장 빠르고 정확한 방법은 저축이다. 그 저축으로 부동산 투자를 하면 좋다. 그리고 정말 부동산은 내가 뛰는 만큼 보이고 아는 만큼 얻어진다. 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 부분에 배울 점이 있어 기록한다.

1. 잘 아는 지역부터 시작하자

2. 너무 먼 곳은 NO

3. 쉬운 물건으로 시작하자

 

1. 잘 아는 지역부터 시작하자.

 처음 경매를시작하는 사람은 내가 사는 지역, 과거에 살았던 지역, 잘 알고 있는 지역을 선택하는 것이 좋다. 익숙한 지역이 더 많은 정보를 알고 있기 때문에 접근하기 좋다. 지금부터 집 근처 부동산을 자주 다녀보면 된다. 그리고 내가 살고 있는 도시의 시청 홈페이지, 지역 신문에 관심을 가지면 된다. 내가 알지 못했던 우리 동네, 우리 지역에 대해 많은 것을 알게 될 것이다. 이전에는 우리 동네에 공사를 하던 것들이 나하고는 무관했다고 생각했을 것이다. 하지만 그런 정보를 통해 우리 지역이 어떻게 움직이고 변화하는지 관심을 갖는 것은 중요하다. 경매로 나온 부동산의 감정평가액은 채권회수가 목적이다.때문에 일반적인 시세보다 조금 높게 가격이 매겨진다.경매는 신건에 낙찰을 받기보다는 1,2회 유찰이 된 후 매각되는 경우가 많다. 그런데 간혹 시세보다 낮은 가격에 감정이 되는 물건들이 있다. 예를 들어 A 물건의 경매가 이루어지는 매각기일은 2022년이다. 그런데 경매개시는 2020년도에 시작이 되었다. 채권자와 채무자 사이의 이해관계 또는 여러 변수로 인해 매각 변경, 중지, 연기 등으로 사건이 멈췄다가 다시 나올 수 있다. 경매 개시일과 매각기일 사이 2년의 시기에 부동산의 가격은 상승했다. 충분히 있을 수 있는 일이고 지금도 이런 물건들은 꾸준히 나오고 있다. 그만큼 부동산 흐름을 읽는다는 것, 그 지역을 잘 안다는 것은 이길 확률이 높아진다. 물건을 보는 순간 물건이 나에게 뛰어오는 경험을 하게 된다. 해당 지역에 수요는 많은데 공급이 부족했다. 전월세 매물은 없었다. 현장조사를 통해 확신을 갖고 신건에 낙찰을 받을 수도 있다. 부동산에 가니 매매를 바로 할 수 있다고 했다. 보통 매매가 대비 전세가가 높은 곳은 생활 여건이 좋다. 그래서 임차인이 선호한다. 이 지역은 특히 전세 투자 시 많은 금액이 투입되지 않아 소액으로 투자하기에 좋다. 그래서 초보자에게 추천한다.

 

2. 너무 먼곳은 NO

경매와 업무를 병행하면 힘들다. 지역이 너무 먼 곳은 한 곳만 갔다 오면 하루가 없어진다. 몸도 힘들어진다. 낙찰이라도 받으면 다행이지만 패찰 하면 시간낭비이다. 부동산 관리도 마찬가지다. 처음에는 적은 금액으로 낙찰받을 수 있는 물건에 집중했다. 시간이 지나니 낙찰받은 아파트와 빌라들이 전국에 흩어져 있었다. 그래도 수익이 발생하니까 괜찮다고 생각했다. 하지만 임대기간이 끝나거나 매매를 진행하다 보니 여러 번 현장에 가야 하는 수고가 컸다. 그래서 이제는 너무 먼 지역은 큰 수익이 발생할 거 같지 않고서는 투자하지 않는다. 경험이 늘수록 부동산의 양을 늘리는 것보다 우량 물건, 효율적인 관리가 가능한 것이 좋다. 경매를 처음 시작하는 사람은 자신이 살고 있는 지역에서 1시간 내외로 갈 수 있는 지역까지로 정하여 물건을 보는 것이 좋다.

 

3. 쉬운 물건으로 시작하자

유치권, 법정지상권, 지분등 법리적인 부분을 이해해야 접근할 수 있는 특수물건이 있다. 나는 초보시절 몇 번의 경험으로 자신감을 얻었다. 그래서 겁도 없이 유치권 물건을 낙찰받았다. 가짜 유치권이라는 확신이 들었기 때문이다. 그렇게 낙찰 받고 잔금을 내기 위해 대출을 살펴보는데 유치권은 대출이 되지 않는다는 것을 알게 되었다. 나는 낙찰을 받으면 무조건 대출이 되는 줄로 알았다. 결국 이 물건은 6개월 소송을 거쳐 승소를 한 후 대출을 받았다. 6개월 동안 소송을 하면서 엄청난 스트레스를 받았다. 변호사를 수임하기엔 비용이 비쌌다. 그래서 직접 소송을 했다. 승소하기까지 대출 없이 현금으로 잔금을 치러야 했다. 예상하지 못한 자금을 구하느라 고생했다. 따라서 처음 경매하는 사람은 꼭 쉬운 물건을 하라고 추천한다. 특수물건은 수익이 조금 더 높을 수도 있다. 하지만 시간이 소요되고 스트레스가 크다. 차라리 쉬운 물건으로 여러 개를 낙찰받아 빠르게 자금회전을 시키는 것이 더 큰 수익으로 돌아온다.